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Carolina Lia Navarro Llallico
La Ley N° 32430, “Ley que modifica el Decreto Legislativo 774, Ley del Impuesto a la Renta, a fin de regular el pago de impuestos por el arrendamiento de inmuebles, denominado arrendamiento justo”, modificó el literal b) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta.
El cambio central implementado por la referida ley es la modificación del criterio de pago del impuesto a la renta de primera categoría que pasa del criterio de “devengado” al de “percibido”, lo cual implica que los arrendadores de bienes inmuebles solo pagarán impuestos por el alquiler de dichos bienes en el mes en que efectivamente cobren la renta.
El 21 de agosto de 2025, se publicó la Ley N° 32430 “Ley que modifica el Decreto Legislativo 774, Ley del Impuesto a la Renta, a fin de regular el pago de impuestos por el arrendamiento de inmuebles, denominado arrendamiento justo” (en adelante, Ley N° 32430), que modifica el literal b) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta, en relación al momento en que se considera gravable las rentas de primera categoría, dentro de un ejercicio gravable, que comienza el 1 de enero de cada año y finaliza el 31 de diciembre.
La Ley N° 32430 entrará en vigor el 1 de enero de 2026, de conformidad con el principio de anualidad tributaria.1
De acuerdo con la exposición de motivos de la Ley N° 32430, la modificación implementada por la misma tiene como finalidad eliminar la obligación de pagar el impuesto a la renta de primera categoría sobre las ganancias que aún no han sido percibidas o cobradas, lo cual resulta especialmente relevante en situaciones donde existe incumplimiento de pago (morosidad) o cuando los acuerdos contractuales no están formalizados.2
Decreto Supremo N° 179-2004-EF. (2004). Aprueban el Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta. Presidencia de la República.
Ley 32430. (2025). Ley que modifica el Decreto Legislativo 774, Ley del Impuesto a la Renta, a fin de regular el pago de impuestos por el arrendamiento de inmuebles, denominado arrendamiento justo. Congreso de la República del Perú.
Mediante la Ley N° 32430 se modificó el literal b) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta, en los siguientes términos:
“Artículo 57. (…) Las rentas se imputarán al ejercicio gravable de acuerdo con las siguientes normas: (…) b) Las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio gravable en que se perciban. (…)”.El literal a) del artículo 9 de la Ley del Impuesto a la Renta establece que en general y cualquiera sea la nacionalidad o domicilio de las partes que intervengan en las operaciones y el lugar de celebración o cumplimiento de los contratos, se considera rentas de fuente peruana:
a) Las producidas por predios y los derechos relativos a los mismos, incluyendo las que provienen de su enajenación, cuando los predios estén situados en el territorio de la República.El artículo 22 de la Ley del Impuesto a la Renta determina que las rentas de fuente peruana se califican en diversas categorías, entre ellas, se establece las rentas de primera categoría, que abarcan las rentas producidas por el arrendamiento, subarrendamiento y cesión de bienes.
Conforme al artículo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta, la tasa efectiva para el cálculo mensual y anual del impuesto a la renta de primera categoría es del 5% sobre el monto del alquiler, tasa que resulta de aplicar la tasa del 6.25% sobre el importe que resulte de deducir el 20% de la renta bruta. Cabe señalar que los pagos mensuales del impuesto realizados durante el año, se descuentan del monto total del cálculo del impuesto anual.3
De acuerdo lo establecido en la Ley del Impuesto a la Renta, antes de la emisión de la Ley N° 32430, las rentas de primera categoría debían declarase e incluirse en el año fiscal en el que se hayan generado o causado, independientemente de cuándo se cobraban, por lo que se aplicaba el criterio del devengado. Ello significaba que el arrendador (propietario del bien inmueble) estaba obligado a pagar el impuesto a la renta por los alquileres pactados, aunque los inquilinos no hubieran realizado el pago.
Conforme a la modificación efectuada por la referida ley, a partir de enero de 2026, se aplicará el criterio de lo percibido, lo que significa que el pago del impuesto a la renta de primera categoría está condicionado a la recepción efectiva del monto del alquiler.
Como señala Roque García (como se cita en el Informe N° 267-2001-SUNAT, 2001), en el sistema de lo devengado “se atiende únicamente al momento en que nace el derecho al cobro, aunque no se haya hecho efectivo, es decir, la sola existencia de un título o derecho a percibir la renta, independientemente que sea exigible o no, lleva a considerarla como devengada y por ende imputable a ese ejercicio”.
Conforme al artículo 59 de la Ley del Impuesto a la Renta, “las rentas se considerarán percibidas cuando se encuentren a disposición del beneficiario”.
Teniendo en cuenta la modificación del literal b) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta, los arrendadores de inmuebles deben tener en cuenta lo siguiente:
La Ley N° 32430 establece, en su única Disposición Complementaria Final, que el Poder Ejecutivo tiene la obligación de modificar el Decreto Supremo N° 122-94-EF, Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta y adecuarlo a lo establecido por la referida ley, en un máximo de noventa días calendario contados desde la entrada en vigor de la ley, con el fin de implementar el nuevo sistema de cobro de impuestos de primera categoría.
En conclusión, la Ley N° 32430 vigente desde el 1 de enero de 2026, sustituye el criterio de devengado por el de percibido para la tributación del impuesto a la renta de primera categoría.
Como consecuencia de dicho cambio en la Ley del Impuesto a la Renta, los arrendadores solo pagarán el impuesto a la renta por los meses en que el alquiler sea efectivamente cobrado, reduciendo la carga tributaria ante el incumplimiento del inquilino.
Al respecto, los arrendadores deben documentar de forma fehaciente la recepción de cada pago para sustentar la obligación tributaria mensual.
[1] Diario El Peruano. (05 de setiembre de 2025). Arrendadores, atentos: la Ley 32430 cambia el pago de renta por alquileres y alivia tu carga fiscal. Conoce los alcances de la Ley N° 32430. Recuperado el día 06 de noviembre de 2025, de https://elperuano.pe/noticia/278300-arrendadores-atentos-la-ley-32430-cambia-el-pago-de-renta-por-alquileres-y-alivia-tu-carga-fiscal
[2] Diario El Peruano. (05 de setiembre de 2025). Arrendadores, atentos: la Ley 32430 cambia el pago de renta por alquileres y alivia tu carga fiscal. Conoce los alcances de la Ley N° 32430. Recuperado el día 06 de noviembre de 2025, de https://elperuano.pe/noticia/278300-arrendadores-atentos-la-ley-32430-cambia-el-pago-de-renta-por-alquileres-y-alivia-tu-carga-fiscal
[3] Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria. (s.f.). Cálculo de Rentas de Primera Categoría. Recuperado el día 06 de noviembre de 2025, de https://orientacion.sunat.gob.pe/calculo-de-rentas-de-primera-categoria
[4] Diario El Peruano. (05 de setiembre de 2025). Arrendadores, atentos: la Ley 32430 cambia el pago de renta por alquileres y alivia tu carga fiscal. Conoce los alcances de la Ley N° 32430. Recuperado el día 06 de noviembre de 2025, de https://elperuano.pe/noticia/278300-arrendadores-atentos-la-ley-32430-cambia-el-pago-de-renta-por-alquileres-y-alivia-tu-carga-fiscal