Análisis Jurídico de las Reformas al Reglamento de la Ley N° 31056 introducidas por el D.S. N° 007-2026-VIVIENDA: Hacia un Nuevo Paradigma del Saneamiento Predial

Resumen: El presente artículo analiza críticamente las modificaciones introducidas por el Decreto Supremo N° 007-2026-VIVIENDA al Reglamento de la Ley N° 31056.

I. Introducción: La Ratio Legis de la Reforma

El fenómeno de la informalidad predial en el Perú ha exigido respuestas legislativas principalmente reactivas que buscan equilibrar la necesidad de integración económica de los poseedores con la salvaguarda del ordenamiento territorial mediante la emisión de títulos de propiedad. La Ley N° 31056 y su primigenio reglamento mostraron deficiencias operativas que devinieron en asimetrías de información y facilitaron la especulación inmobiliaria. Siendo así, el D.S. N° 007-2026-VIVIENDA no constituye una mera actualización adjetiva, sino una reforma sustantiva que reconfigura los mecanismos probatorios , sancionadores y registrales del Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI).

II. Evolución del Estándar Probatorio: De la Rigidez Documental a la Evidencia Tecnológica

El régimen anterior adolecía de un sistema probatorio anacrónico, donde la demostración de la posesión pacífica, pública y continua recaía en una excesiva carga documental (recibos, constancias de posesión), instrumentos frecuentemente vulnerables a la falsificación.

El nuevo decreto fortalece el paradigma de la prueba tecnológica. Al habilitar el uso de evidencias biométricas y data georreferenciada (imágenes satelitales históricas, teledetección multitemporal), el Estado asume un rol inquisitivo y pericial. Desde la perspectiva del Derecho Civil, esto purifica el tracto posesorio, mitigando el riesgo de prescripciones adquisitivas anómalas y dotando a la calificación registral de un sustento técnico irrefutable frente a terceros.

III. Sobre la ampliación de los plazos del proceso de formalización de la propiedad informal en terrenos estatales ocupados por posesiones informales

La modificación de los plazos para poder acceder a la formalización de una posesión informal mediante el procedimiento de Cofopri, es la actualización más importante del cuerpo normativo, dado que ahora se tendrá como fecha máxima para optar por este beneficio el 31 de diciembre de 2021 en terrenos urbanos de propiedad estatal, según el artículo quinto del referido Decreto Supremo:

“Artículo 5.- Formalización de áreas urbanas informales La ejecución de las acciones de formalización de la propiedad predial urbana se inicia de oficio y de manera progresiva en las posesiones informales con ocupación hasta el 31 de diciembre de 2021, en terrenos urbanos de propiedad estatal, siendo de aplicación las normas en materia de formalización.”

IV. Análisis del Título V: El Desistimiento Procesal como Instrumento de Política Pública Predial

Otro importante añadido del Decreto Supremo es la adición del Título V (Artículos 39 al 42) regula el supuesto excepcional de la formalización de posesiones informales asentadas sobre predios del Estado que se encuentran bajo litigio judicial o constitucional activo.

a) El Flujo de Coordinación Interinstitucional y la Discrecionalidad Acotada

El artículo 39.1 instaura la obligación de COFOPRI de comunicar a la entidad estatal titular del predio la viabilidad de la formalización de la posesión informal. Este método de coordinación no es únicamente informativa; requiere el soporte vinculante de un Informe Técnico-Legal (ITL) que debe acreditar taxativamente:

• La inexistencia de los supuestos de exclusión del artículo 8 de la Ley N° 31056 (como zonas de riesgo no mitigable o áreas naturales protegidas).
• La justificación técnico-legal de la viabilidad de la formalización.
• El plano perimétrico definitivo que delimita el área sobre la cual COFOPRI procederá a asumir la titularidad.

b) La Modulación de la Defensa Jurídica: Autorización y Desistimiento

Desde la perspectiva procesal, el artículo 39.2 introduce un candado de legitimación: el Procurador Público competente, bajo el amparo de la Ley N° 32267 y el Decreto Legislativo N° 1326, solo podrá formular el desistimiento de la pretensión de desocupación si cuenta con la autorización previa del titular de la entidad estatal.

Este diseño protege el principio de legalidad, evitando la desatención de los bienes públicos. Asimismo, el artículo 39.3 prevé con acierto la asunción parcial de titularidad: si el litigio comprende un área mayor a la ocupada por la posesión informal, el procurador solicitará un desistimiento parcial o la exclusión del polígono de formalización, continuando el proceso judicial respecto al saldo del terreno sobre el cual el Estado mantiene interés jurídico.

c) Motivación del Desistimiento y Tratamiento de Sentencias Inejecutables

El artículo 40.1 exige que la solicitud de desistimiento ante el órgano jurisdiccional esté rigurosamente fundamentada en tres pilares: la viabilidad del proceso de COFOPRI, el interés público de dar continuidad al saneamiento, y la total inexistencia de afectación a derechos de terceros. Por otro lado, el artículo 41 aborda los procesos concluidos con sentencia firme estimatoria (favorable al Estado) pero no ejecutada. Aquí la norma reconoce una realidad de la praxis civil: las sentencias inejecutables por el transcurso del tiempo o imposibilidad material (conforme al inciso 1 del artículo 2001 del Código Civil sobre la prescripción de la actio iudicati). En estos escenarios, COFOPRI asume la titularidad del predio y activa el bucle de formalización, notificando al juez la viabilidad técnica de la titulación social sobre la ejecución forzosa.

V. Análisis del Título VI: El Principio de Prevalencia de la Información Gráfica frente a las Deficiencias del Registro

El Título VI (Artículos 43 al 45) es una nueva incorporación al Decreto Supremo que aborda el problema de fondo del catastro peruano: la inexactitud de las descripciones literales y planos archivados históricos de la SUNARP.

a) Del Formalismo Registral a la Primacía de la Verdad Material

El artículo 43.1 es disruptivo con respecto al dogma de la fe registral estática al dictaminar que la información gráfica generada por COFOPRI en campo prevalece sobre la registrada en el Registro de Predios, siempre que esta última sea “insuficiente o inexistente”. La norma define con precisión técnica estas dos patologías:

• Información Insuficiente (Art. 43.2): El título archivado posee datos técnicos o descripción literal, pero estos carecen de la suficiencia matemática para permitir su georreferenciación o la determinación exacta de su perímetro actual.
• Información Inexistente (Art. 43.3): Ausencia absoluta de documentación o datos técnicos en los antecedentes registrales que posibiliten ubicar espacialmente el predio.

b) Tipificación de las Patologías Gráficas Registrales

El artículo 44 tipifica de forma exhaustiva las deficiencias que justifican la aplicación de la prevalencia técnica de COFOPRI. El legislador reconoce las siguientes incongruencias de los títulos archivados históricos:

1. Planos que carecen de coordenadas, o cuyas coordenadas son erradas, arbitrarias o desplazadas (Art. 44.b.2).
2. Ausencia de un sistema de referencia espacial oficial vigente o falta de correspondencia con el datum actual (Art. 44.b.3).
3. Discrepancias matemáticas internas donde el área y las medidas del plano contradicen la descripción literal del texto (Art. 44.b.4 y 44.b.5).
4. Áreas expresadas en sistemas no métricos decimales o coordenadas no cartesianas (Art. 44.c).

Es notable el artículo 44.d, que resuelve los conflictos de superposición gráfica virtual. Al migrar o reproyectar títulos del Datum histórico PSAD56 al moderno Datum oficial WGS84, se generan distorsiones visuales en la Base Gráfica de la SUNARP que simulan superposiciones con colindantes donde físicamente no existen. La norma establece que ante esta ficción del sistema, prevalece el levantamiento geodésico de campo en WGS84.

VI. Calificación e Inscripción por Mérito Administrativo

El artículo 45 del Decreto Supremo estatuye el mérito inscribible de las actuaciones de COFOPRI. Para proceder con la primera inscripción de dominio o cualquier acto de saneamiento bajo el principio de prevalencia, la Oficina Zonal de COFOPRI debe emitir una resolución donde conste de forma expresa una garantía fundamental: que no se afectan derechos de terceros. Este documento, acompañado de la base gráfica y el ITL correspondientes, obliga a la SUNARP a reconfigurar los antecedentes registrales del predio.

VII. Conclusiones

El D.S. N° 007-2026-VIVIENDA constituye un giro hacia un formalismo más pragmático y coercitivo. Desde el ámbito del Derecho Corporativo e Inmobiliario, impone un deber de debida diligencia (due diligence) mucho más estricto. Las entidades financieras y las desarrolladoras inmobiliarias deberán auditar exhaustivamente la trazabilidad de los títulos provenientes de COFOPRI, puesto que la celeridad administrativa para declarar la nulidad o la reversión de estos predios elimina las tradicionales barreras de defensa procesal de las que otrora gozaban los terceros adquirentes.

Por tanto, el Estado peruano ha decidido priorizar la seguridad jurídica del sistema urbano por encima de la autonomía privada absoluta, consolidando un modelo donde el derecho a la propiedad formalizada está indisolublemente atado al cumplimiento de su fin social.