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Valeria Mabel Huarachi Vasquez
Este artículo recopila los aspectos más importantes de la compraventa de un bien futuro, que se refiere al contrato a través del cual es posible adquirir bienes inexistentes. En ese sentido, se presenta un análisis de la regulación de esta figura al interior de la legislación peruana, tomando en cuenta los comentarios de destacados doctrinarios como Manuel de la Puente y Lavalle, Christian Larroumet, Marco Becerra, Juan Espinoza y Favio Montenegro; además, se precisan los riesgos y prohibiciones. Asimismo, se analizan las diferencias que presenta la compraventa de un bien futuro con otros tipos contractuales como la promesa de compraventa, la compraventa de bien ajeno y el contrato de obra. Por último, se presentan las conclusiones y propuestas de mejora.
Compraventa, bien futuro, propiedad, compraventa, contrato, objeto, prestación, transferencia, condición suspensiva.
Este es un contrato con prestaciones recíprocas, donde el vendedor se obliga a transferir al comprador la propiedad de un bien cuya característica es potencial, es decir que no tiene existencia actual, a cambio de un precio. Tal como lo dispone el artículo 1409 del Código Civil peruano1, la prestación materia de la obligación de este contrato podrá ser:
“1.- Bienes futuros, antes de que existan en especie, y también la esperanza incierta de que existan, salvo las prohibiciones establecidas por la ley.
2.- Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.”
Por tanto, es posible que el objeto de la prestación pactada en un contrato de compraventa no tenga existencia al momento de la contratación, calificando como un bien futuro; esto va acorde también con lo tipificado en el artículo 1532 del Código Civil peruano que establece los bienes que pueden ser materia de compraventa, siendo “bienes existentes o que puedan existir”, siempre que estos últimos estén determinados o, mínimamente, sean susceptibles de determinación, respetando las prohibiciones instauradas en la ley. Además, la calificación futura del bien deberá ser, necesariamente, de conocimiento de las partes involucradas en el contrato, así lo dispone el artículo 1534 del Código Civil peruano, y no solo ello, sino que también, con la finalidad de asegurar el discernimiento de ambas partes, será imprescindible que, dentro del contrato, se exprese la inexistencia actual del bien y la posibilidad de que cobre existencia2. En concordancia con ello, Christian Larroumet (1993)3, considera que si al momento de celebrarse el contrato el comprador desconociera que el bien todavía no existía, habría lugar para admitir la nulidad del contrato por falta de objeto de la obligación del vendedor.
Este último artículo es fundamental en la regulación de la compraventa de un bien futuro, pues tutela y reconoce la libertad de contratación y la práctica comercial frecuente de los sujetos4, especialmente los que desarrollan sus actividades mercantiles en sectores como el inmobiliario, agrario, industrial o comercial.
Ahora bien, gracias a la calificación futura del bien es posible evidenciar la condición suspensiva que recae en el contrato, que hace referencia a la realización de un evento futuro del cual depende la eficacia del contrato. Como explica Juan Espinoza (2010)5, la condición suspensiva tendrá sus efectos en pendencia hasta la realización del acontecimiento o evento futuro. En este caso, dicho evento futuro vendría a ser la existencia del bien, con la finalidad de efectuar la debida transferencia de propiedad; en otras palabras, si bien el contrato se perfecciona al momento de su celebración, sus efectos (la transferencia de propiedad) solo se producirán si el bien llega a existir. En esa misma línea, Manuel de la Puente y Lavalle (s.f.)6 indica dos momentos en que ocurre el perfeccionamiento: (i) el constitutivo y (ii) el complementario, el primero ocurre con la celebración del contrato de compraventa del bien futuro, en cambio, el perfeccionamiento complementario de la transferencia de la propiedad del bien se alcanza con la entrega del mismo, sean bienes muebles o inmuebles.
La compraventa de bien futuro conlleva algunos riesgos a tener en cuenta. De acuerdo a lo establecido en el artículo 1410 del Código Civil peruano7, el compromiso de entrega se encuentra subordinado a la existencia posterior del bien, con la salvedad de que la obligación recaiga en una esperanza incierta. Esta última hace referencia a la situación en la cual el comprador cumple con su obligación de pagar la totalidad del precio, asumiendo el riesgo de que la cosa vendida no llegue a existir o no cuente con la cuantía o calidad esperada, en estos casos, el contrato será calificado como aleatorio, así lo disponen los artículos 1535 y 1536 del Código Civil peruano:
“Riesgo de cuantía y calidad del bien futuro Artículo 1535.-
Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el precio.
Compra-venta de esperanza incierta Artículo 1536º.-
En los casos de los Artículos 1534º y 1535º, si el comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a existir.”
Ahora bien, en cuanto a las prohibiciones, el artículo 1106 del Código Civil peruano establece que no se podrá constituir una hipoteca sobre bienes futuros, ante ello Marco Becerra (2020)8 presenta la justificación, indicando que un derecho real como la hipoteca supone un poder jurídico directo e inmediato sobre la cosa, siendo imposible que este pueda aplicarse sobre un bien que no tiene existencia actual y que probablemente no exista en el futuro; además precisa que los bienes futuros no cuentan con una partida registral lo que dificulta el procedimiento para acogerse a un asiento de hipoteca, más aún teniendo en consideración que la hipoteca es un derecho constitutivo, y que por tanto, no podría cumplirse el requisito de la inscripción en los Registros Públicos.
Agregado a ello, es importante recalcar que este tipo de contrato no podrá contener como prestación materia de obligación a un bien imposible, incierto o indeterminable, en cuyos casos el contrato sería nulo por carecer de un objeto válido, toda vez que, de acuerdo a la legislación peruana el bien deberá ser física y jurídicamente posible, identificable y determinable con certeza para su realización en el futuro. Por último, el bien tampoco podrá ir en contra de las normas de orden público o afectar derechos de terceros.
La compraventa de bien futuro suele ser confundida con diversos tipos contractuales, tales como: (i) la promesa de compraventa, (ii) la compraventa de bien ajeno y (iii) el contrato de obra.
Por un lado, la promesa de compraventa, estipulada en el artículo 1414 del Código Civil peruano9, ocurre cuando las partes intervinientes del contrato preparatorio quedan obligadas a celebrar en el futuro un contrato definitivo, el cual contendrá mayor información sobre las especificaciones necesarias para la compraventa, como por ejemplo, las obligaciones y derechos de las partes, de forma completa y final. En ese sentido, la diferencia sustancial entre este tipo contractual con el contrato de compraventa de bien futuro recae en que, en este último, las partes no celebran un contrato preparatorio pues no se comprometen a celebrar un contrato en el futuro; sino más bien, celebran un contrato definitivo, un único contrato que tiene como condición suspensiva a la existencia del bien.
Por otro lado, la compraventa de bien ajeno, estipulada en el artículo 1537 del Código Civil peruano, ocurre cuando una de las partes intervinientes del contrato se compromete a lograr que la otra parte obtenga la propiedad de un bien, teniendo ambas partes conocimiento de la condición ajena del bien. En este contexto, la diferencia entre este tipo contractual con el contrato de compraventa de bien futuro se evidencia especialmente en el objeto materia de la obligación que surge del contrato, pudiendo versar este último sobre bienes futuros, antes de que existan en especie, y también la esperanza incierta, salvo las prohibiciones establecidas por la ley. En cambio, en la compraventa de bien ajeno, el vendedor transfiere una propiedad de un tercero, esta no le pertenece.
Por último, el contrato de obra, estipulado en el artículo 1771 del Código Civil peruano, ocurre cuando el contratista está obligado a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una retribución por ello. Si bien en ambos contratos una de las partes intervinientes adquiere la propiedad de un bien que en ese momento no tiene existencia actual; la diferencia recae en él tiene interés que el contratante presenta en el proceso interno de fabricación del bien, caso en el cual será una locución de obra, en cambio, cuando el proceso interno de fabricación le sea irrelevante, se firmará un contrato de compraventa de bien futuro. De acuerdo a Manuel de la Puente y Lavalle (s.f.)10, para distinguir ambos contratos y determinar su naturaleza, el Juez deberá evaluar y ponderar criterios como: el interés del comitente en el proceso de elaboración del bien, la relación entre la importancia del trabajo y el valor de la obra y la medida en que el contratista elabore o transforme la materia.
Esta modalidad contractual responde a la dinámica de múltiples sectores económicos, especialmente aquellos vinculados a la producción o comercialización de bienes que aún no existen, como el sector inmobiliario, agrario o industrial. La compraventa de bien futuro constituye una figura jurídica válida y reconocida por el ordenamiento peruano, siempre que el objeto del contrato sea determinado o susceptible de determinación, y que las partes tengan pleno conocimiento de su inexistencia actual.
Asimismo, es imprescindible recordar que este contrato se encuentra sujeto a una condición suspensiva, en tanto sus efectos jurídicos, principalmente la transferencia de propiedad, solo se producirán si el bien llega a existir; de este modo, aunque el contrato se perfecciona al momento de su celebración, la eficacia plena del mismo depende de un acontecimiento futuro e incierto. Existen, además, prohibiciones específicas que deben observarse para evitar la nulidad del contrato, entre ellas, se encuentran la prohibición de constituir hipoteca sobre bienes futuros, la imposibilidad de tener como objeto contractual bienes imposibles, indeterminables o de que contravengan normas de orden público o derechos de terceros; estas limitaciones resultan fundamentales para preservar la validez y eficacia del contrato.
Esta figura suele confundirse con otros contratos como la promesa de compraventa, la compraventa de bien ajeno y el contrato de obra, cada uno con características propias en cuanto a su objeto, estructura y efectos jurídicos, lo cual exige un análisis detallado al momento de su aplicación o interpretación. Finalmente, se resalta la importancia de una redacción contractual clara y precisa que exprese inequívocamente la inexistencia actual del bien y las condiciones necesarias para su futura entrega. A su vez, se sugiere presenta la propuesta de mejora de Favio Montenegro (s.f.)11, dirigida especialmente para los contratos inmobiliarios de compraventa de bien futuro, siendo la incorporación de una regla supletoria que establezca que la existencia del inmueble inicie desde la Conformidad de Obra (última etapa del procedimiento de edificación). En ese sentido, el referido autor agrega que esto iría acorde a la lógica impuesta por el procedimiento edificatorio y las normas urbanísticas aplicables, argumentando que esta propuesta permitiría incrementar el grado de predictibilidad e incrementaría el cumplimiento de la condición suspensiva, debido a que, las partes sabrían con certeza el momento en el que el contrato surtirá todos sus efectos, quedando el vendedor obligado a transferir la propiedad del bien al comprador y este obligado a pagar el precio correspondiente.
[1] Sistema Peruano de Información Jurídica. Código Civil peruano. SPIJ.
[2] De la Puente y Lavalle, Manuel. Compraventa de bien futuro. Ius et veritas N.° 15.
[3] Larroumet, Christian. Teoría general del contrato. Vol. l. Bogotá: Temis, 1993.
[4] Montenegro Monteza, Favio. ¿Cuándo existe el inmueble? Apuntes sobre la existencia del bien en un contrato
inmobiliario de compraventa de bien futuro. CDA.
[5] Espinoza, Juan. Acto jurídico negocial. p. 261. 2010. SPIJ.
[6] De la Puente y Lavalle, Manuel. Compraventa de bien futuro. Ius et veritas N.° 15.
[7] Sistema Peruano de Información Jurídica. Código Civil peruano. SPIJ.
[8] Becerra Sosaya, Marco. Prohibición de hipotecar bienes futuros. Código Civil comentado Tomo V. 2020.
[9] Sistema Peruano de Información Jurídica. Código Civil peruano. SPIJ.
[10] De la Puente y Lavalle, Manuel. Compraventa de bien futuro. Ius et veritas N.° 15.
[11] Montenegro Monteza, Favio. ¿Cuándo existe el inmueble? Apuntes sobre la existencia del bien en un contrato
inmobiliario de compraventa de bien futuro. CDA.