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Coautoría: Ariana Jarlett Cornejo Sanchez
La posibilidad de adquirir una vivienda suele comenzar con una pregunta económica: ¿cuánto cuesta? Sin embargo, cuando esa decisión compromete años de ingresos familiares, resulta igualmente necesario preguntarse bajo qué condiciones se compra y qué riesgos se asumen. Esta reflexión cobra actualidad ante la noticia de Westreicher Herrera (2026), que reporta un crecimiento del 20% en el número de hipotecas colocadas durante el año y lo relaciona con la caída del dólar, el aumento de los ingresos y menores tasas de interés. El escenario plantea una oportunidad cuyo aprovechamiento exige transparencia, previsibilidad contractual y seguridad jurídica.
Para comprender el alcance del fenómeno, conviene precisar que el incremento del 20% corresponde al número de hipotecas y no al porcentaje de reducción del precio de las viviendas. La noticia presenta el ejemplo de un inmueble de US$ 100 000: con un tipo de cambio de S/ 3,75 equivalía a S/ 375 000, mientras que a S/ 3,36 representa S/ 336 000 (Westreicher Herrera, 2026). La diferencia calculada es de S/ 39 000, equivalente al 10,4 % del valor inicial en soles. Este resultado presupone que el precio en dólares permanece constante y que la conversión se realiza a las cotizaciones indicadas; por ello, su aplicación a una compra concreta depende de las condiciones efectivamente ofrecidas.
Desde una perspectiva contractual, corresponde distinguir el precio del inmueble, el capital solicitado al banco y el costo del financiamiento. Una reducción del primero puede disminuir el segundo si se mantiene la proporción financiada; el tercero también depende de la tasa, el plazo y los cargos aplicables. Además, si una compraventa ya estableció un precio fijo en soles, la posterior caída del dólar, por sí sola, no genera un derecho automático a recalcularlo. Esta conclusión se desprende de la fuerza obligatoria del contrato reconocida en el artículo 1361 del Código Civil (1984), sin perjuicio de los mecanismos de ajuste válidamente pactados. La ventaja cambiaria debe examinarse, por tanto, a partir de la moneda y del momento de determinación del precio.
En este contexto, la protección del comprador encuentra fundamento en el artículo 65 de la Constitución Política del Perú (1993), que atribuye al Estado la defensa de los consumidores y garantiza su derecho a la información sobre los bienes y servicios disponibles en el mercado. Aplicado al acceso a la vivienda, este mandato permite sostener que la libertad de contratar requiere condiciones que hagan comprensible el compromiso patrimonial asumido. Una decisión formalmente voluntaria pierde calidad cuando el adquirente desconoce circunstancias capaces de modificar sustancialmente su evaluación de la operación.
Maraví Contreras (2013, p. 35) explica que la mayor información y experiencia de los proveedores puede producir asimetrías informativas, elevar los costos de transacción y dificultar las decisiones de consumo. A partir de ese planteamiento, cabe advertir que la complejidad de una operación hipotecaria exige especial cuidado en la comunicación de sus condiciones. El comprador necesita comprender cómo se determina el precio, qué conceptos pagará y cuáles son los efectos del incumplimiento. Precisamente, el artículo 6 del Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.º 29571, 2010) exige que los precios publicitados en moneda extranjera también se consignen en moneda nacional, en condiciones equivalentes, indicando el tipo de cambio aceptado para el pago. En la contratación inmobiliaria, esta regla permite evaluar cuánto del beneficio cambiario llega al adquirente. Como aplicación práctica, conviene precisar por escrito la vigencia de la cotización, el momento de conversión y el tratamiento del saldo pendiente. Entre la separación del departamento y el desembolso bancario pueden transcurrir semanas, durante las cuales una variación del dólar podría alterar el monto que la familia necesita aportar.
A su vez, la comparación de alternativas debe considerar la tasa de costo efectivo anual (TCEA). La Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS, s. f.-a) señala que este indicador incorpora el interés y los cargos por comisiones o gastos, y recomienda revisar el contrato. De ello se sigue que una tasa anunciada como atractiva necesita evaluarse junto con el monto financiado, la duración del préstamo y el cronograma de pagos. Una cuota menor obtenida mediante la ampliación del plazo puede aumentar el total desembolsado. Asimismo, los gastos de adquisición y formalización deben identificarse separadamente, pues la comparación financiera requiere conocer qué conceptos comprende cada oferta.
El riesgo cambiario merece una consideración adicional. Como ejercicio hipotético, una cuota fija de US$ 100 representa S/ 336 a un tipo de cambio de S/ 3,36, pero ascendería a S/ 375 si este llegara a S/ 3,75. El ejemplo ilustra que quien percibe ingresos en soles y se endeuda en dólares queda expuesto a incrementos de la carga mensual cuando sube la divisa. En consecuencia, la caída observada al contratar debe valorarse junto con la capacidad de pago frente a escenarios distintos. Esta evaluación expresa una exigencia de prudencia económica especialmente relevante cuando el inmueble adquirido garantiza el cumplimiento de la deuda.
La buena fe contractual permite profundizar el presente análisis. En concordancia con ello, el artículo 1362 del Código Civil (1984) impone la buena fe durante la negociación, celebración y ejecución del contrato. Aplicada al supuesto examinado, esta pauta exige valorar la coherencia entre las explicaciones comerciales, las condiciones ofrecidas y la ejecución de lo acordado. Por tanto, presentar un ahorro como cierto mientras se mantienen oscuras las variables que lo determinan plantea un problema jurídico que debe examinarse a partir de la información efectivamente proporcionada y de las circunstancias de cada operación.
En esa misma línea, el artículo 46 del Código de Protección y Defensa del Consumidor (2010) reconoce el carácter vinculante de las condiciones ofrecidas mediante la publicidad, aun cuando no aparezcan incorporadas al documento contractual. Por ello, una promesa concreta sobre el precio o un descuento puede integrar el contenido exigible de la relación de consumo. Conservar anuncios, cotizaciones y comunicaciones comerciales facilita acreditar el alcance del ofrecimiento. La afirmación general sobre un mercado favorable debe distinguirse de una condición específica anunciada por el proveedor y aplicable a la adquisición.
Ahora bien, la oportunidad económica también debe evaluarse a la luz de la situación jurídica del inmueble. Avendaño Valdez y Avendaño Arana (2007, p. 56), explican que la hipoteca facilita el crédito inmobiliario y analizan su extensión a las construcciones realizadas sobre el terreno gravado. En tal sentido, su estudio permite advertir la importancia de conocer los gravámenes existentes en el predio matriz cuando se adquiere un departamento en proyecto. Como consecuencia práctica de este análisis, corresponde examinar las condiciones de independización y el mecanismo previsto para liberar la unidad de las garantías del promotor, cuando corresponda. Dicha evaluación debe identificar qué hipotecas permanecerán y cuáles serán canceladas durante la operación.
Esta atención a la garantía responde a sus efectos patrimoniales. El artículo 1097 del Código Civil (1984) permite afectar un inmueble al cumplimiento de una obligación y reconoce al acreedor derechos de persecución, preferencia y venta judicial. Por consiguiente, el financiamiento hace posible adquirir la vivienda, mientras que el incumplimiento puede comprometer su conservación. En suma, la perspectiva jurídica obliga a examinar conjuntamente el acceso al crédito, la sostenibilidad de las cuotas y el alcance de la garantía constituida. De este modo, la seguridad de la compra depende tanto de su precio como de la posibilidad de recibir el inmueble en las condiciones comprometidas.
El auge hipotecario asociado a un dólar más bajo abre una posibilidad de acceso a la vivienda que merece atención jurídica. Los aportes de Maraví Contreras y los profesores Avendaño permiten articular una lectura centrada en la información, la buena fe y la eficacia de las garantías. Desde esta perspectiva, un mercado inmobiliario saludable debe procurar que el comprador conozca el precio exigible, comprenda el costo de su deuda y pueda confiar en las condiciones de entrega y titulación. Finalmente, cabe resaltar que, el valor de la oportunidad se consolida cuando el ahorro inicial se traduce en una adquisición jurídicamente segura y económicamente sostenible.