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Rita Angela Aura Vizcardo Rodiguez
La buena fe pública registral cumple un rol esencial en la preservación de la seguridad jurídica del tráfico patrimonial. Sin embargo, su protección no es ilimitada: puede ceder cuando el derecho inscrito, aunque formalmente válido, se encuentra afectado por una carga o modo que condiciona su subsistencia ante la eventualidad de su incumplimiento. Este problema se evidencia con particular nitidez en los casos en que un bien donado con carga onerosa o con pacto de reversion es posteriormente gravado con hipoteca.
En tales circunstancias, el acreedor hipotecario puede verse frente al riesgo de restitución del bien al donante si la carga impuesta al donatario no es cumplida o si se cumple la condición reversional. Así, ello pone en debate el alcance real de su protección registral.
El presente artículo sostiene que el acreedor hipotecario, ante el incumplimiento de la carga por parte del donatario y la pérdida consecuente del bien, no estará protegido por la fe pública registral a fin de mantener su garantía real. En los casos de donaciones con pacto de reversion, si ocurriera el hecho reversional, salvo que el donante haya otorgado su asentimiento al gravamen, el acreedor hipotecario tampoco será protegido por el principio aludido.
Cabe decir que lo mencionado se aplica en cuanto es obligatorio elevar a escritura pública las clásulas que determinan la carga a ser cumplida por el donatario, según lo prescrito por el artículo 1625 del Código Civil1. Como consecuencia, su inscripción en los Registros Públicos le será oponible al tercero acreedor.
El donatario adquiere la propiedad del bien una vez aceptada la donación, ejerciendo sobre éste todas las facultades propias del dominio que reconoce el artículo 923 del Código Civil2. En tanto que entre dichas facultades se encuentra la de gravar o disponer del bien, desde una perspectiva registral, el donatario puede válidamente constituir una hipoteca. Sin embargo, cuando la donación está sujeta a carga, el derecho de propiedad del donatario se encuentra afectado por una obligación accesoria que afecta su estabilidad, pues se encuentra bajo amenaza. En tal contexto, la validez formal del acto de gravamen no garantiza la inmutabilidad de sus efectos reales.
A continuación, analizaremos cuáles son los riesgos que enfrenta el acreedor hipotecario al gravar un bien adquirido bajo dos modalidades de donación: i) la donación con pacto de reversion y ii) la donación onerosa o con carga.
La donación con pacto de reversion ha sido reconocida por nuestro ordenamiento a través del artículo 1631 del Código Civil3. Bajo esta modalidad de donación, el donante se reserva la posibilidad de recuperar el bien donado si se cumple determinada condición pactada por las partes. Así, aunque el donatario no deja de ser propietario y puede gravar el bien, su derecho es esencialmente resoluble, y la reversión opera cuando el donante haga valer este derecho. Es necesario anotar, además, que por regla general, la reversion del inmueble a favor del donante implica que lo adquiere libre de las cargas impuestas por el donatario.
Así, desde la perspectiva registral, el acreedor hipotecario que grava un bien sujeto a reversión se enfrenta a un riesgo, a primeras luces, evidente: su garantía puede extinguirse si la donación se revierte. En tal caso, la buena fe pública registral no ampara al acreedor hipotecario de buena fe, pues el pacto de reversión consta en los asientos registrales o en los títulos archivados (criterio también aplicable al supuesto de donación con carga).
Al respecto la jurisprudencia ha establecido un determinado deber de diligencia por parte de quienes ostentan estar protegidos por la buena fe pública registral. Así lo ha señalado la Casación 3088-06 LIMA:
“(…) Por ello y a fin de asegurar la Buena Fe Registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen”Asimismo, sobre este punto, el principio de publicidad registral recogido en el artículo 2012 del Código Civil4, postula que el contenido de Registros Públicos es conocido por todos, por lo que pueden actuar teniéndolo como cierto.
La doctrina también se ha pronunciado al respecto. Así, Ortega Mejía señala lo siguiente:
“(…) nuestro sistema busca que la información publicada en el registro nos permita creer y actuar conforme a ella. Esa es la razón por la cual existe una institución como el principio de fe pública registral, pues se protege la confianza de las personas que actúan de acuerdo con la información publicada en el registro.
(…) históricamente el registro surge con el objetivo de dar publicidad o notoriedad a ciertos hechos o actos que importan a la sociedad. Por lo tanto, el efecto que surge al registrar un negocio jurídico en el registro público es la publicidad de este. Esto significa que cualquier persona podrá enterarse de aquel y obrar según dicha información.”5
Complementariamente, el referido autor indica que “el registro se presume exacto en beneficio del tercero que adquiere un bien inmueble. (…) el registro es íntegro jurídicamente en favor del tercero, es decir, todo lo que no está inscrito le es inoponible”6 . Así, de una interpretación contrario sensu, lo que está inscrito le es completamente oponible.
Ello guarda perfecta concordancia con el contenido dell artículo 2014 del Código Civil7 referido a la fe pública registral que prescribe, en los siguiente términos:
“Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral. – El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan (…).En síntesis, si la causa de resolución del derecho del otorgante se desprende razonablemente del contenido del registro, el tercero de buena fe no estará protegido, al serle oponible por el principio de publicidad registral. Vale decir, en la materia que nos ocupa, que si el pacto de reversión o carga del donatario estaban inscritos, en caso el donatario perdiera el bien por causa relacionada a tales, el acreedor hipotecario no estaría amparado por la buena fe pública registral.
Sobre el derecho de reversión de la donación el artículo 1632 del Código Civil establece que el asentimiento del donante a la constitución de una garantía real por el donatario no importa renuncia del derecho de reversión, sino únicamente en favor del acreedor.
Al respecto, Vargas-Machuca y Ortega señalan que este artículo, si bien no prescribe que el donatario dependa del consentimiento del donante para gravar el bien, configura una renuncia parcial de su derecho de reversión:
“En lo que concierne a la constitución de garantías sobre el bien donado, si bien el asentimiento del donante es ajeno a la atribución que tiene el donatario, como propietario, de gravar sus bienes, en caso hubiese obtenido el asentimiento del donante, ello implica que el pacto no podrá oponerse al acreedor de la garantía, y respecto de la transferencia que se derive de su eventual ejecución”9.En ese sentido, este precepto constituye una excepción expresa a la limitación de la buena fe registral en estos casos, pues la intervención del donante legitima la subsistencia del gravamen. Así, cuando el donante consiente expresamente la hipoteca, el acreedor hipotecario adquiere una protección plena. En cambio, en ausencia de tal consentimiento, la hipoteca no subsistirá y el bien retornará al donante libre de cargas.
De modo análogo, el riesgo también se proyecta sobre la donación onerosa o sujeta a carga. En este tipo de liberalidad, el donatario adquiere la propiedad del bien con la obligación de cumplir una carga o prestación determinada. Si el donatario la incumple, el donante puede revocar la donación lo que conllevaría a la restitución del bien a su patrimonio.
Es de interés lo resuelto por la Corte Suprema, mediante la Casación 667-2015-LIMA:
“Por otro lado, se advierte que en el caso enjuiciado la adquisición de lo donado se encuentra subordinado al cumplimiento de lo ordenado (carga), razón por la cual, en el caso en particular, la carga impuesta por los donantes forma parte del núcleo del negocio jurídico (Contrato de Donación). En tal sentido, al no haberse cumplido dicha carga se ha frustrado el destino que los donantes querían para el bien, debiendo operar el remedio que permite retraer lo donado al patrimonio de los donantes, tanto más si la demandada ha expresado su deseo de devolver el bien donado a sus propietarios. (…) es de aplicación al caso de autos, la Acción Resolutoria, por lo que el Contrato de Donación celebrado en fecha treinta de julio de mil novecientos noventa y tres, queda resuelto, debiendo la parte demandada restituir el inmueble donado”.Así pues, a criterio de la Corte Suprema, ante el incumplimiento de la carga impuesta por el donante al donatario, se retrae el patrimonio donado a favor del primero.
No obstante, compartimos este criterio solo en parte. A nuestro parecer, el donatario no está obligado a restituir la parte gratuita de la donación con carga. Ello debido a que en esta modalidad de donación confluyen elementos gratuitos y elementos onerosos, pues el donatario tiene una obligación que cumplir. Así pues, a la parte gratuita de la donación le serán aplicables las reglas de las donaciones puras y simples, y a la parte onerosa, las reglas de los contratos onerosos.
Este criterio ha sido respaldado por la doctrina. En este sentido, a decir de Albadejo García y Díaz Alabart, las donaciones mixtas que combinan elementos de liberalidad y de onerosidad, no pueden ser tratados de forma uniforme: cuando una donación incorpora una carga que consume parte del valor donado, esa porción debe regirse conforme a las normas aplicables a los contratos onerosos10.
En ese sentido, precisamos que el donante no tiene una pretension restitutoria válida respecto de todo el bien, sino solo de la parte onerosa. Con ello, frente al incumplimiento de la prestación a cargo del donatario, la parte de lo donado que serviría para cubrir la carga impuesta volvería al patrimonio del donante. La parte gratuita seguirá perteneciendo al donatario.
En este supuesto, el acreedor hipotecario mantendrá su derecho real hasta por el valor del bien no sujeto a restitución; es decir, por el valor efectivamente dado en gratuidad; pero con respecto a la porción onerosa, perdería la garantía real, pudiendo repetir contra su deudor mediante la acción personal.
Respecto de la parte gratuita de la donación, se mantendrá el gravamen y será oponible frente al donante y a terceros. En este caso, será de aplicación lo prescrito por el artículo 1635 del Código Civil11, según el cual el donante podrá pagar la deuda al banco y subrogarse en sus derechos de acreedor para liberar el bien.
Como consecuencia de ello, el donatario tendría dos acreedores: i) el donante – que se subrogó en los derechos del acreedor hipotecario y ii) el banco – por el monto no gravado
En síntesis, la hipoteca constituida sobre un bien donado con carga, si esta se incumple, implica un riesgo: el acreedor hipotecario solo podrá mantener su derecho sobre la parte del bien que permanece firme —la parte de la donación que se cumple—, quedando excluida la porción sujeta a restitución por incumplimiento de la carga. La buena fe pública registral no ampara la negligencia ni la falta de verificación diligente de las condiciones o cargas que puedan afectar el derecho del adquirente, en tanto consten el el registro.
La protección derivada de la buena fe pública registral y el principio de publicidad registral imponen al acreedor un deber de diligencia reforzada, y la jurisprudencia nacional ha reiterado que la buena fe exige el examen de los títulos archivados y de las circunstancias que rodean el acto.
En ese sentido, si bien el donatario puede gravar el bien, si su derecho está sujeto a condición o carga, y esta es incumplida, la protección del derecho inscrito del acreedor hipotecario no podrá extenderse más allá de la porción del bien efectivamente consolidada.
En los casos de donación con pacto de reversion, solo el asentimiento del donante convertirá la hipoteca en plenamente oponible, pues implica una renuncia parcial y específica del derecho de reversión en favor del acreedor. De este modo, el acreedor diligente queda protegido, y el donante conserva la garantía de que su patrimonio no será ejecutado por un uso negligente de la buena fe registral.
Finalmente, según lo planteado, consideramos que si el donatario pierde el bien por otras causales que no consten en el registro, sí podría y debería ser amparado bajo la protección que el registro otorga al tercero adquirente de buena fe.
[1] CÓDIGO CIVIL
Artículo 1625.- La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad.
[2] CÓDIGO CIVIL
Artículo 923.-La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
[3] CÓDIGO CIVIL
Artículo 1631.- Puede establecerse la reversión sólo en favor del donante. La estipulada en favor de tercero es nula; pero no producirá la nulidad de la donación.
[4] CÓDIGO CIVIL
Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
[5] Ortega Mejía, Ciro (2023) EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL HOY: ¿TODAVÍA EXISTE? THĒMIS-Revista de Derecho N° 83. Lima, pp. 75-106. e-ISSN: 2410-9592.
[6] Ídem
[7] CÓDIGO CIVIL
Artículo 2014- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
[8] CÓDIGO CIVIL
Artículo 1632.- El asentimiento del donante a la enajenación de los bienes que constituyeron la donación determina la renuncia del derecho de reversión. El asentimiento del donante a la constitución de una garantía real por el donatario no importa renuncia del derecho de reversión sino en favor del acreedor.
[9] Jiménez Vargas-Machuca, Roxana y Ortega Piana, Marco Antonio (2022). Artículo 17, defensa de los derechos de la persona: comentario a la legislación. En J. Espinoza Espinoza (Ed), Nuevo comentario del código civil peruano. Tomo X Fuentes de las obligaciones (tercera parte). 1 ed. Lima: Instituto pacífico editorial, pp. 896-899.
[10] Albaladejo García, Manuel y Díaz Alabart, Silvia (2006). La donación. Madrid: Fundación Registral, p. 483.
[11] CÓDIGO CIVIL
Artículo 1635.- Invalidada la donación se restituye al donante el bien donado, o su valor de reposición si el donatario lo hubiese enajenado o no pudiese ser restituido.
Si el bien donado se halla gravado, el donante libera el gravamen pagando la cantidad que corresponda y se subroga en los derechos del acreedor.