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Coautoría: Ariana Jarlett Cornejo Sanchez
Comprar un inmueble representa una de las decisiones patrimoniales de mayor envergadura e impacto en la existencia de cualquier sujeto de derecho. Este acto no solo compromete un capital financiero sustancial, sino que define la consolidación del patrimonio familiar o empresarial del comprador.
Sin embargo, la intrincada naturaleza de la praxis contractual en el sector de bienes raíces, sumada al desconocimiento generalizado y la asimetría informativa sobre el marco normativo actual, suele posicionar a los adquirentes en situaciones de manifiesta vulnerabilidad. Esta desprotección sustancial deviene indefectiblemente en patologías contractuales, vicios ocultos o fraudes que derivan en complejos problemas futuros.
Frente a esta problemática, resulta imperativo que los administrados comprendan a cabalidad que el ordenamiento jurídico peruano les confiere mecanismos de tutela y protección específicos. El conocimiento oportuno y el ejercicio preventivo de estas prerrogativas legales constituyen la frontera definitiva para asegurar que la legítima expectativa de la vivienda propia no se degenere en un prolongado y costoso conflicto judicial.
En la doctrina civilista peruana, destacados juristas como Avendaño Valdez han analizado extensamente la histórica colisión de derechos reales que se presenta en los tribunales mediante los procesos de mejor derecho de propiedad o tercerías de propiedad. El debate central radica en determinar qué situación jurídica debe prevalecer en un litigio: si el título de propiedad formal (incluso aquel no inscrito, pero de fecha cierta) o la posesión fáctica y efectiva ejercida sobre el predio. Este escenario de predictibilidad a veces compleja obliga a que los mecanismos de adquisición sean sumamente rigurosos para blindar la posición del comprador.
En tal sentido, una relevancia fundamental es el principio de fe pública registral, el cual busca proteger al tercero de buena fe. Para que un comprador reciba la protección inexpugnable del ordenamiento, su buena fe no puede ser meramente pasiva o de simple desconocimiento. La jurisprudencia actual exige una “buena fe-diligencia”, lo cual implica que el adquirente está obligado a desplegar una conducta de verificación tanto de los asientos registrales como de la realidad física y posesoria del inmueble, minimizando así el riesgo de un litigio concursal de acreedores o de una reivindicación.
En el ámbito del derecho corporativo inmobiliario y las relaciones de consumo, la transparencia no constituye una mera aspiración ética, sino un estándar de debida diligencia. Alain Di Natale, director de la Defensoría del Cliente Inmobiliario (DCI), asociación civil sin fines de lucro instituida bajo el auspicio del Consejo Directivo de la Infraestructura y la Vivienda (Codip) y la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), sostiene firmemente que la simetría informativa y la transparencia configuran el pilar angular para una transferencia inmobiliaria exenta de riesgos.
Desde la perspectiva de las facultades del adquirente, el comprador ostenta la potestad legal de exigir formalmente las copias de la licencia de edificación, así como los planos técnicos correspondientes. Dicha exigencia puede formularse de manera directa a la empresa constructora o, en su defecto, ante la municipalidad competente, con el objeto de verificar exhaustivamente la viabilidad técnica y la legalidad administrativa del proyecto.
El subsistema jurídico de protección al consumidor ejerce un rol tuitivo indispensable en estas operaciones de mercado. La DCI enfatiza que la Ley N° 29571, correspondiente al Código de Protección y Defensa del Consumidor, blinda jurídicamente al usuario frente a conductas que vulneren la idoneidad del bien, tales como la publicidad engañosa o las dilaciones temporales injustificadas en la entrega de la obra.
Bajo este amparo normativo, el adquirente se encuentra plenamente legitimado para activar los mecanismos de reclamación si constata que la oferta comercial difundida no guarda perfecta identidad con el bien inmueble efectivamente entregado. De igual manera, procede la reclamación cuando la empresa desarrolladora incumpla flagrantemente los plazos estipulados en el cronograma contractual sin mediar una causa eximente de responsabilidad debidamente acreditada.
Para mitigar los riesgos inherentes a la contratación y garantizar una inversión patrimonial segura, la práctica jurídica especializada prescribe la observancia estricta de las siguientes pautas de control antes de concretar la compra: (i) Respecto al análisis de la razonabilidad del precio, resulta un imperativo legal desconfiar y sospechar de aquellos importes económicos que se configuren como anómalos por encontrarse significativamente por debajo del valor promedio del mercado inmobiliario actual. (ii) Respecto a la auditoría de legalidad y tracto sucesivo, se recomienda de manera perentoria auditar exhaustivamente la legalidad financiera de las empresas constructoras y proceder a la revisión minuciosa de las partidas registrales del inmueble. Es indispensable asegurar que el predio corresponda en estricto derecho a la titularidad de quien lo enajena mediante el examen del historial jurídico en la partida registral del bien ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).
En los supuestos de edificaciones terminadas, esta auditoría debe comprender la integridad de la documentación de la declaratoria de fábrica e independización ante la comuna o la Sunarp. (iii) Respecto al examen de los instrumentos públicos administrativos, el comprador debe requerir la resolución de habilitación urbana, junto con los planos aprobados de lotización y la respectiva licencia de edificación. Estos instrumentos públicos de naturaleza administrativa constituyen la máxima garantía de legalidad técnica frente a la futura edificación. (iv) Respecto a la verificación de la solvencia y la estructura crediticia, es deber del comprador solicitar a la empresa desarrolladora información fidedigna relativa a una fuente de fondeo e inversión real. Asimismo, se debe constatar que la estructura crediticia que soporta el proyecto esté debidamente aprobada por una entidad bancaria o financiera regulada. (v) Respecto a la fiscalización de licencias vigentes y plazos de garantía, se debe constatar rigurosamente que la obra cuente con las autorizaciones y permisos administrativos vigentes.
Paralelamente, el comprador debe invocar el marco legal que determina que las estructuras arquitectónicas gozan de un respaldo técnico y garantía mínima de 10 años, mientras que los acabados se subordinan a las coberturas provistas por el fabricante. (vi) Finalmente, respecto al monitoreo financiero y las garantías de afectación, en el escenario específico de los aportantes, es una obligación ineludible exigir reportes periódicos y detallados respecto a los avances físicos y financieros del proyecto. Del mismo modo, se debe evaluar con precisión el tipo de garantías reales o estructuras de afectación, tales como la constitución de hipotecas o la conformación de fideicomisos, que el desarrollador instrumente para salvaguardar el cumplimiento de las prestaciones.
Ante la eventualidad de una patología en el cumplimiento del contrato que exija la interposición de un reclamo formal, el director de la DCI subraya que esta institución ofrece un mecanismo de resolución alternativa de conflictos caracterizado por ser un proceso fácil, gratuito y transparente.
En tal sentido, la activación de esta tutela corporativa extrajudicial es plenamente procedente siempre que la empresa constructora o inmobiliaria cuestionada se encuentre formalmente adherida e integrada a dicha asociación civil. El afectado podrá canalizar su pretensión mediante el diligenciamiento del formulario virtual estandarizado que se encuentra permanentemente habilitado en el sitio web oficial de la referida entidad.
La seguridad jurídica en la adquisición de inmuebles en el Perú no reposa únicamente en la buena fe presunta de las partes, sino en la rigurosa fiscalización técnico-legal que el adquirente realice sobre el enajenante y el predio. El saneamiento físico-legal, la inscripción en la Sunarp y la verificación de las licencias administrativas operan como los verdaderos escudos jurídicos frente a las contingencias y los conflictos de propiedad.
Avendaño Valdez, J., & Avendaño Vals, F. (2019). Derechos Reales (Colección Lo Essential del Derecho, Vol. 1). Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
Defensoría del Cliente Inmobiliario. (2026). Compra inmobiliaria segura y sin riesgos: conozca los mecanismos legales que lo protegen [Documento técnico de orientación al consumidor]. Defensoría del Cliente Inmobiliario / Capeco.