¿Qué es una hipoteca?
El concepto de hipoteca en el ordenamiento jurídico peruano está regulado en el Código Civil peruano, dentro del título Tercero, Sección Cuarta sobre los Derechos Reales de Garantía del Libro V sobre Derechos Reales.
La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y no implica la desposesión del bien por parte del deudor (artículo 1097 del Código Civil). Los agentes involucrados al constituirse la hipoteca son: el acreedor hipotecario, el deudor hipotecario y terceros (posibles o adquirentes del inmueble hipotecado).
¿Cuáles son las características de la hipoteca?
- Convencional: Su constitución surge de un acuerdo voluntario entre el deudor y el acreedor de una obligación preexistente, para asegurar el pago de esta obligación.
- Accesoriedad: Es un derecho accesorio, pues existe a razón de respaldar el cumplimiento de una obligación principal. En el caso de la hipoteca, se constituye la garantía sobre un inmueble, cuyo valor asegura el pago de una obligación.
- Especialidad: El objeto de la hipoteca, es decir el bien inmueble, debe ser cierto, individual y específicamente determinado en el acto constitutivo de la hipoteca.
- Indivisibilidad: Todos los bienes hipotecados, en su totalidad y en cada una de sus partes, respaldan el pago completo de la deuda.
- Formalidad: La hipoteca se constituye mediante escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.
- Publicidad: La hipoteca se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble y por medio de su registro, se da publicidad a la misma.
¿Cómo se constituye una hipoteca?
El acuerdo de constitución de la hipoteca se debe elevar a escritura pública, conforme al artículo 1098 del Código Civil y se inscribe en SUNARP.
¿Cuáles son los derechos del acreedor?
- Persecución: Facultad de solicitar la ejecución judicial del bien hipotecado, aunque pase a ser propiedad de un tercero (artículo 1117 del Código Civil).
- Preferencia: Derecho a ser pagado con el precio de venta del bien hipotecado, antes que otros acreedores, cuando se remata el bien.
- Venta Judicial: Derecho a solicitar la venta del bien en subasta pública para cobrarse la deuda, como consecuencia de un proceso de ejecución de garantías.
¿Cuáles son los riesgos de comprar una vivienda hipotecada?
La compra de una vivienda hipotecada es una operación viable pero que entraña riesgos legales si no se gestiona con la debida diligencia, tales como:
- Subsistencia del gravamen hipotecario sobre el inmueble: Si el vendedor de la vivienda hipotecada no cancela su deuda, el banco acreedor tiene derecho a iniciar un proceso de ejecución hipotecaria (remate judicial) sobre la vivienda. El nuevo propietario podría perder la vivienda por una deuda que no contrajo.
- Existencia de otros gravámenes y cargas ocultas: El inmueble podría tener otras afectaciones inscritas en SUNARP, que el comprador podría asumir sin saberlo, tales como embargos o demandas.
- Riesgos contractuales y financieros: El vendedor podría solicitar un adelanto para poder pagar la hipoteca, lo cual es un acto de alto riesgo, ya que el comprador podría entregar dinero sin tener la titularidad del bien y sin certeza de que los fondos se usarán para el fin previsto.
- Contrato de compraventa impreciso: Si la minuta de compraventa no estipula de manera clara, precisa e inequívoca la obligación del vendedor de levantar la hipoteca y las penalidades en caso de incumplimiento, el comprador tendrá dificultades para exigir sus derechos judicialmente.
- Inscripción inmediata en SUNARP: Tanto la escritura pública de levantamiento de hipoteca como de la compraventa deben ser presentadas a SUNARP a la brevedad posible para asegurar la publicidad y protección legal que otorga su registro.
Base legal
Código Civil. (1984). Decreto Legislativo 295.
Referencias
Varsi Rospigliosi, E. y Torres Maldonado, M. (2019). Características de la hipoteca. Gaceta Civil & Procesal Civil, (67), 159-174.
