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Coautoría: Ariana Jarlett Cornejo Sanchez
La adquisición de una vivienda representa, para la mayoría de los ciudadanos, la inversión más significativa de su vida patrimonial. Sin embargo, este proceso no está exento de riesgos que trascienden lo meramente comercial para instalarse en el terreno de la vulnerabilidad jurídica. En tal sentido, cabe resaltar que, el mercado inmobiliario contemporáneo presenta una dicotomía preocupante: mientras la oferta crece, también aumentan las controversias por incumplimientos contractuales y falta de transparencia.
El contrato de compraventa de bien futuro se ha consolidado como el motor del desarrollo urbanístico moderno; sin embargo, su ejecución en el mercado peruano actual revela una profunda crisis de seguridad jurídica. Bajo la apariencia de una transacción ordinaria, subyace un ecosistema de riesgos donde el consumidor asume, a menudo sin saberlo, las contingencias financieras y operativas del promotor inmobiliario. La presente investigación analiza críticamente la brecha existente entre la “formalidad documental” defendida por autores como Paolo Rojas, y la realidad de los incumplimientos contractuales que, como bien señala José Carlos Reyes Leyva, terminan judicializando el derecho fundamental a la vivienda.
A través de un diálogo dialéctico entre la doctrina civilista y la praxis mercantil, este artículo sostiene que las instituciones clásicas del Código Civil, como la buena fe (art. 1362) y el saneamiento por vicios ocultos (art. 1503), resultan insuficientes frente a la sofisticación de los contratos de adhesión. Es decir, no se trata únicamente de un problema de gestión de reclamos, sino de una desnaturalización de la responsabilidad civil donde el retraso en la entrega, las deudas heredadas y los defectos constructivos se normalizan como “riesgos del mercado”. El objetivo de este análisis es, por tanto, desentrañar estas patologías y proponer una visión reflexiva sobre la necesidad de blindar la voluntad del adquirente frente a la asimetría de poder en el sector inmobiliario.
Como bien señala Paolo Rojas, el punto de partida de toda transacción segura es la verificación de la formalidad. Un proyecto inmobiliario no es formal simplemente por tener una oficina de ventas, sino por su adecuación al marco administrativo y registral. En términos del Código Civil (art. 949), la transferencia de propiedad sobre bienes inmuebles se perfecciona con la sola obligación de enajenar; sin embargo, en proyectos “en bien futuro”, esta seguridad es precaria.
La formalidad implica corroborar que el terreno cuente con una partida registral limpia, que la inmobiliaria tenga facultades de disposición y que existan licencias de edificación vigentes. Es decir, la ausencia de estos filtros convierte al comprador en un acreedor de una promesa que podría nunca materializarse, contraviniendo el principio de buena fe contractual establecido en el artículo 1362 del Código Civil, el cual dicta que los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según la buena fe y común intención de las partes.
Uno de los conflictos más agudos, analizados por José Carlos Reyes, surge cuando la inmobiliaria excede el plazo de entrega pactado. Desde una perspectiva jurídica, estamos ante un caso de inejecución de obligaciones. El artículo 1428 del Código Civil es tajante: ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato.
Si el consumidor opta por la resolución debido al retraso injustificado, el reembolso no es solo una posibilidad, sino una consecuencia legal del restablecimiento al estado anterior a la firma. No obstante, las inmobiliarias suelen escudarse en cláusulas de “caso fortuito” o “fuerza mayor” para dilatar la entrega sin penalidades. Cabe resaltar que, muchas de dichas cláusulas son abusivas. El derecho al reembolso debe incluir no solo el capital, sino los intereses legales y, de ser el caso, una indemnización por daños y perjuicios si el comprador tuvo que pagar un alquiler adicional no previsto.
Un problema recurrente que destaca Reyes Leyva es la adquisición de viviendas con deudas preexistentes de mantenimiento. Es aquí donde entramos en la naturaleza de las obligaciones propter rem (obligaciones por razón de la cosa). Según la Ley N° 27157 y su reglamento, las deudas de mantenimiento suelen seguir a la unidad inmobiliaria.
Sin embargo, bajo una interpretación estricta del artículo 1219 del Código Civil, el acreedor (la junta de propietarios) tiene derecho a exigir el pago al deudor. El nuevo propietario, aunque no generó la deuda, podría verse compelido a pagarla para evitar embargos sobre el bien, naciendo así su derecho de repetición contra el vendedor (el anterior dueño) para recuperar lo pagado. En tal sentido, la falta de una “constancia de no adeudo” al momento de la transferencia es una negligencia compartida que revela las grietas en el sistema de asesoría inmobiliaria.
Los principales reclamos -defectos estructurales, acabados distintos a los del “piloto” o áreas comunes inexistentes- reflejan una crisis de idoneidad. El sistema legal ofrece dos vías: la administrativa (INDECOPI) y la judicial. Mientras la primera busca sancionar la conducta de la empresa y otorgar medidas correctivas, la segunda persigue la reparación económica integral.
Es imperativo reflexionar sobre el artículo 1551 del Código Civil, que establece la responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos. Muchas inmobiliarias intentan limitar esta responsabilidad a plazos de garantía ínfimos (un año, por ejemplo), cuando la ley y la jurisprudencia protegen al comprador por periodos mayores en casos de fallas estructurales. La asimetría informativa sigue siendo el mayor obstáculo para una solución justa.
La adquisición inmobiliaria no puede seguir siendo un acto de fe. Como se ha expuesto, la formalidad es el único escudo frente a la informalidad disfrazada de modernidad. En tal sentido, la normativa civil nacional ofrece herramientas suficientes para la resolución de contratos y la exigencia de saneamiento por vicios; sin embargo, la práctica comercial a menudo ignora estos preceptos mediante contratos de adhesión leoninos.
Por tanto, es fundamental que el comprador asuma un rol activo en la revisión de antecedentes y que el Estado fortalezca la fiscalización preventiva. En última instancia, la vivienda no es solo una mercancía, sino un derecho fundamental cuya protección jurídica debe prevalecer sobre la rentabilidad del promotor inmobiliario. Recordemos que, la seguridad jurídica en este sector no solo previene litigios, sino que garantiza la estabilidad social y económica de las familias.